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??一項統計顯示，中國僅各地規劃的新區、開發區，如果全部建成，就足以容納34億人。這一統計來自國傢發改委“城市和小城鎮改革發展中心”，我曾經寫過一篇文章《中國正在為34億“城裡人”建房》。如果加上已有的城市住宅容量，中國城鎮化在10年內的建房終極目標完成後，足以將全世界城鎮人口都裝進來。從這一點，你就能明白房子的過剩有多麼嚴重（這一統計尚未包括瘋狂生長的小產權房）。所以，中小城市的房地產市場，絕對不是國傢通過優惠政策，或者繼續“玩資產泡沫”可以拯救的。但這些政策如果用在中心城市身上，則可以讓這些地方的房子繼續上漲。
??第二、資金面面臨寬松。全面降準和再次降息是早晚的，所以M2增速可能會比2014年出現反彈。雖然人民幣適度貶值對樓市構成利空，但如果幅度有限則影響有限。因此，未來一兩年中國會繼續維持資產泡沫而不是“擠出泡沫”，這對於樓市構成利好。
??至於中小城市郊區、新區的商業物業，尤其是“場內鋪”是最危險的，估計想賣都賣不出去瞭。至於三四流風景區的旅遊地產、養老地產，也是非常不靠譜的。至於傳統市中心的天價商鋪，最好輕易別碰，那玩意更危險。
??第四、市場因素不容樂觀。2014年是中國樓市的轉折之年，一言以蔽之：樓市供應過剩瞭，隻有“一線城市”和部分“強二線城市”因為能持續吸引新移民，所以房子供不應求；其他絕大多數城市，事實上面臨著人口增長緩慢和流失的局面。投資購房需求，也因此從全國2000多個大小城市，全面壓向10來個民間二胎 民間二胎設定流程中心城市，加劇瞭這些中心城市的供需不平衡。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-23/09215975434049219773068.shtml
??第三，股市對樓市的資金分流暫時告一段落。雖然從長期看，中國人財富配置將從樓市為主、金融資產為輔，轉向金融資產為主、樓市為輔，但這是一個長期過程，需要建立真正市場經濟制度、把權力裝入制度的籠子。此外，還有貨真價實的IPO註冊制。如果沒有這些條件，那麼“有用的房子”仍將是最可靠的資產。目前股市遭遇到3400點“政策頂”，管理層對金融風險非常警惕，對實業資金返流股市“賭博”也非常警惕，所以股市最好的時候暫時終結瞭。
??至於一線城市中心區的普通住宅，如果你有錢，可以閉著眼買，未來仍然有比較大的升值空間。一般來說，有直轄市、省會和計劃單列市頭銜的二線城市，其中心區的普通住宅，長遠看也沒有問題。在中國繼續留戀資產泡沫的大背景下，這些房子至少能保值，不會讓你的財產被長期通脹侵蝕太多。
??假如你生活在中小城市，最多保留兩三套中心區的普通住宅，新區、郊區的房子一般來說都可以處理掉；如果你生活在大城市，在中小城市的故鄉有房子，那麼從提高投資效率來說，中小城市的房子可以全部賣掉。
2015年哪些房子能買，哪些必須賣
??正是基於上述判斷，我給出如下結論：
??先說說2015年，樓市面臨的幾個基本因素：
??最近幾天，總在微信或者微博裡看到類似的題目。說實話，一群學者、名傢給出的答案都不能讓我滿意，所以決定動筆寫一篇，談談自己的看法。
??第一、政策面春風和煦。我最近寫過一篇文章，題目是《政府救樓市，將有大動作》，在網上被廣泛轉載。最近李克強總理在瑞士達沃斯論壇上，非常罕見地對樓市喊話，強調瞭“對房地產的剛性需求是長期的”，“中國政府希望房地產市場能夠長期平穩健康發展”。在此前後，從央行到住建部等多個部門高官，都對樓市表態支持。
??對於中心城市的商業物業，要保持警惕。除瞭北京和上海的中心區以外，都有風險。整體而言，寫字樓和商務公寓的風險，比商鋪要小一些。
??如果用一句話概括什麼房子可以買，應該是這樣的：有用的房子，問題都不大；如果你的鄰居有權有勢有文化，那你的物業就更有保障瞭。
??什麼是有用的房子？當然是可以住，也能出租出去的房子，這些房子如果賣，也能找到賣傢。到哪裡找“有權、有勢、有文化”的鄰居？小縣城肯定不行，地級市也不行，隻有省會城市、計劃單列市、直轄市、首都的中心區才行。
??如果你在這些地方買房子，絕大多數風險都可以被化解，因為你的“超人鄰居”們會幫你搞定一切的。什麼垃圾焚燒站、填埋場、絕對不會建在你房子附近，好的小學、幼兒園會像雨後春筍一個個自動冒出來。至於你生活的城市，也將利好不斷，什麼自貿區、國傢級新區的頭銜，完全不是問題。到那時，你的房子想不上漲，都沒有辦法。
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??事實上，政府新一輪拯救樓市的組合拳正在打出，包括改變“棚改”打法，不再增加新的供應量，通過政府購買商品房做政策性住房或安置房，以及政府補貼低收入階層租房等方式，消化積壓的住宅。此外，紹興等地開始加大稅收返還力度，加大對購房者公積金貸款的支持力度，廢除90/70政策，取消對境外人士購房限制，寬限開發商繳納土地轉讓金等。接下來，估計還會還放寬房地產企業發債、上市、貸款、再融資的限制。
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