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內容來自sina新聞



??一項統計顯示,中國僅各地規劃的新區、開發區,如果全部建成,就足以容納34億人。這一統計來自國傢發改委“城市和小城鎮改革發展中心”,我曾經寫過一篇文章《中國正在為34億“城裡人”建房》。如果加上已有的城市住宅容量,中國城鎮化在10年內的建房終極目標完成後,足以將全世界城鎮人口都裝進來。從這一點,你就能明白房子的過剩有多麼嚴重(這一統計尚未包括瘋狂生長的小產權房)。所以,中小城市的房地產市場,絕對不是國傢通過優惠政策,或者繼續“玩資產泡沫”可以拯救的。但這些政策如果用在中心城市身上,則可以讓這些地方的房子繼續上漲。

??第二、資金面面臨寬松。全面降準和再次降息是早晚的,所以M2增速可能會比2014年出現反彈。雖然人民幣適度貶值對樓市構成利空,但如果幅度有限則影響有限。因此,未來一兩年中國會繼續維持資產泡沫而不是“擠出泡沫”,這對於樓市構成利好。

??至於中小城市郊區、新區的商業物業,尤其是“場內鋪”是最危險的,估計想賣都賣不出去瞭。至於三四流風景區的旅遊地產、養老地產,也是非常不靠譜的。至於傳統市中心的天價商鋪,最好輕易別碰,那玩意更危險。

??第四、市場因素不容樂觀。2014年是中國樓市的轉折之年,一言以蔽之:樓市供應過剩瞭,隻有“一線城市”和部分“強二線城市”因為能持續吸引新移民,所以房子供不應求;其他絕大多數城市,事實上面臨著人口增長緩慢和流失的局面。投資購房需求,也因此從全國2000多個大小城市,全面壓向10來個民間二胎 民間二胎設定流程中心城市,加劇瞭這些中心城市的供需不平衡。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-23/09215975434049219773068.shtml

??第三,股市對樓市的資金分流暫時告一段落。雖然從長期看,中國人財富配置將從樓市為主、金融資產為輔,轉向金融資產為主、樓市為輔,但這是一個長期過程,需要建立真正市場經濟制度、把權力裝入制度的籠子。此外,還有貨真價實的IPO註冊制。如果沒有這些條件,那麼“有用的房子”仍將是最可靠的資產。目前股市遭遇到3400點“政策頂”,管理層對金融風險非常警惕,對實業資金返流股市“賭博”也非常警惕,所以股市最好的時候暫時終結瞭。

??至於一線城市中心區的普通住宅,如果你有錢,可以閉著眼買,未來仍然有比較大的升值空間。一般來說,有直轄市、省會和計劃單列市頭銜的二線城市,其中心區的普通住宅,長遠看也沒有問題。在中國繼續留戀資產泡沫的大背景下,這些房子至少能保值,不會讓你的財產被長期通脹侵蝕太多。

??假如你生活在中小城市,最多保留兩三套中心區的普通住宅,新區、郊區的房子一般來說都可以處理掉;如果你生活在大城市,在中小城市的故鄉有房子,那麼從提高投資效率來說,中小城市的房子可以全部賣掉。

2015年哪些房子能買,哪些必須賣

??正是基於上述判斷,我給出如下結論:

??先說說2015年,樓市面臨的幾個基本因素:

??最近幾天,總在微信或者微博裡看到類似的題目。說實話,一群學者、名傢給出的答案都不能讓我滿意,所以決定動筆寫一篇,談談自己的看法。

??第一、政策面春風和煦。我最近寫過一篇文章,題目是《政府救樓市,將有大動作》,在網上被廣泛轉載。最近李克強總理在瑞士達沃斯論壇上,非常罕見地對樓市喊話,強調瞭“對房地產的剛性需求是長期的”,“中國政府希望房地產市場能夠長期平穩健康發展”。在此前後,從央行到住建部等多個部門高官,都對樓市表態支持。

??對於中心城市的商業物業,要保持警惕。除瞭北京和上海的中心區以外,都有風險。整體而言,寫字樓和商務公寓的風險,比商鋪要小一些。

??如果用一句話概括什麼房子可以買,應該是這樣的:有用的房子,問題都不大;如果你的鄰居有權有勢有文化,那你的物業就更有保障瞭。

??什麼是有用的房子?當然是可以住,也能出租出去的房子,這些房子如果賣,也能找到賣傢。到哪裡找“有權、有勢、有文化”的鄰居?小縣城肯定不行,地級市也不行,隻有省會城市、計劃單列市、直轄市、首都的中心區才行。

??如果你在這些地方買房子,絕大多數風險都可以被化解,因為你的“超人鄰居”們會幫你搞定一切的。什麼垃圾焚燒站、填埋場、絕對不會建在你房子附近,好的小學、幼兒園會像雨後春筍一個個自動冒出來。至於你生活的城市,也將利好不斷,什麼自貿區、國傢級新區的頭銜,完全不是問題。到那時,你的房子想不上漲,都沒有辦法。


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??事實上,政府新一輪拯救樓市的組合拳正在打出,包括改變“棚改”打法,不再增加新的供應量,通過政府購買商品房做政策性住房或安置房,以及政府補貼低收入階層租房等方式,消化積壓的住宅。此外,紹興等地開始加大稅收返還力度,加大對購房者公積金貸款的支持力度,廢除90/70政策,取消對境外人士購房限制,寬限開發商繳納土地轉讓金等。接下來,估計還會還放寬房地產企業發債、上市、貸款、再融資的限制。

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林育堅

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