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??“我們定瞭一個目標,5年內把萬達擁有的規劃為7000萬平方米的銷售物業消化掉,可能5年以後,萬達廣場將沒有重資產項目瞭。”王健林表示,這意味著5年內萬達商業地產將去房地產化,轉型為一傢商業投資服務企業,類似於酒店管理公司,完全輕資產化。

王健林稱萬達5年後或將沒有重資產:去房地產化



??不過,從擴張規模角度出發,萬達落地的項目並未全力集中於房價租金高的一、二線城市,反而大有發展中小城市之意,這一度讓業內分析師表示不解。

??“今年底萬達開業的廣場將達到135個,規模全球第一,足夠大。”但王健林認為,“對於有近14億人口的中國消費市場來說,我們的規模還是太小,要擴大競爭優勢,必須做得更大。”

內容來自sina新聞

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-04-21/07235996060516139976651.shtml

??目前來看,萬達的理財產品真正投向實體,能產生真實回報。“我們計劃每年給投資者6%左右的現金回報,5年或7年把萬達廣場處置,將收益分給投資者。”

??事實上,今年1月份萬達已經邁出瞭輕資產化的一步,與4傢投資機構合作,4傢投資機構擬出資240億元用於投資20座萬達廣場,萬達商業隻負責建設和管理。但按照王健林的目標設計,這隻是萬達輕資產化的開始,“做輕資產是為瞭加快發展步伐”。

??而對於去房地產化方面,王健林稱,如果一個公司凈利潤的三分之二來自於房地產之外,這個公司就不能再叫房地產公司,所以我們也有打算,將來萬達商業地產股份有限公司可能去掉“地產”二字,變成萬達商業投資公司或商業投資管理公司,去房地產化,也將實現萬達商業地產的全面轉型。

??“中國房地產已經走到供需平衡的拐點,躺著掙錢的高利潤時代已經過去。”萬達集團董事長王健林4月15日在深交所演講時表示,因為中國沒有支持長期不動產投資的金融產品,所以萬達隻能以“售”養“租”。雖然重資產模式還能發展,但難度在加大,要快速擴大規模,就要轉型輕資產,去房地產化。

??除此之外,王健林也從財務角度算瞭一筆賬。他表示,從財務上看,輕資產回報也很好,兩個輕資產店的管理收入總利潤也相當於一個重資產店。假設一個標準的輕資產店每年租金可以達到1億元,兩個店就是每年2億元租金,萬達可以分到7000萬元租金。一個標準的重資產店平均也是1億元租金,扣除管理成本,再扣掉稅,財務利潤兩者收入基本相當。

??9.73%)的收入數據分析,70%以上的增長來自三、四線城市,而且投資回報率並不低於大城市,這是萬達發展的好機會。

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??“重資產模式雖然還能發展,但難度在加大。要快速擴大規模,就要轉型輕資產。”王健林如是表示。

??“如果投資者急著用錢,中途想退出,我們也已跟兩個金融改革試驗區談好,設立一個權證交易平臺,也找瞭做市商。買我們的理財產品,一個月以後就可以交易,讓它具有流動性。而且萬達電商、快錢還和投資者約定,在處置廣場時獲取一定收益,這樣萬達金融電商公司也能獲得盈利。萬達的理財產品如果推行成功,就能解決輕資產項目的投資,也許就不用依賴外部投資者瞭。”

??在王健林的轉型目標中,萬達5年後可能不再有重資產,完全輕資產化。



??從近期目標來看,2016年萬達計劃開業50個萬達廣場,其中超過20個是輕資產。2017年以後,萬達將保持每年至少開業50個萬達廣場的速度,其中40個以上是輕資產。

??值得註意的是,在王健林的輕資產化戰略中,他更看重萬達商業輕資產化後產生的邊際效應。其表示,拿深交所上市的萬達院線來說,它的影城多數開在萬達廣場裡,萬達商業地產發展速度快,院線發展速度就快。萬達廣場數量擴大,還能為萬達做O2O、互聯網金融等帶來更多資源。

??5年後將沒有重資產

??“這是對不動產理解不深,不動產最核心的指標不是房價和單位平方米租金的高低,而是租金回報比。從租金回報比看,一、二線城市項目甚至可能不如三、四線城市項目,因為一、二線城市項目地價更貴、投資更大。”王健林稱,重資產主要看房價,銷售利潤高才能投資,輕資產因為是純投資不銷售,不需關心房價,隻要城區人口夠多,租金回報比合適就可以做。僅從萬達院線(133.87, 11.87,

??他表示,萬達的輕資產有兩個戰略目標:一是2020年開業400個至500個萬達廣場;二是2020年萬達商業地產凈利潤的三分之二要來自租賃收入。

??王健林稱,原來重資產模式我們給自己定的目標是到2020年開業240個至250個廣場,現在數量將近翻番。“萬達到2025年爭取開業1000個萬指南2胎任何問題免費諮詢達廣場。大傢可能不太敢相信,5年以後萬達一年能開業100個萬達廣場?以萬達現在特別是5年後的執行力,完全可以做到,不信大傢五年後看,我今天的話是否成為現實。”

??“做輕資產為加快發展步伐”

??“生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事”,王健林直言,萬達要在5年之內做到足夠大,徹底排斥掉競爭對手,萬達要挖更寬更深的護城河。

??“建立輕資產融資渠道”

??不得不提的是,若今年26個萬達廣場如期開業,屆時萬達持有物業面積將超過2500萬平方米。此外,萬達現在有9000多萬平方米的土地儲備,其中規劃為持有物業的面積多達2000多萬平方米。對於這樣一傢龐大的商業地產公司,在5年間完成完全輕資產化的轉型,壓力不可謂不大,尤其引入的資金從哪裡來?

??“萬達商業地產轉向輕資產,不是大傢想象的那樣忽然華麗轉身,而是一步步做出來的,從建造的成本標準模塊、交鑰匙工程、信息化的商業管理到建立融資管道,已經折騰瞭一年多。”王健林稱。

??而關於萬達做輕資產的資金從哪裡來,王健林表示,一是外部管道,二是建立內部融資管道。

??王健林透露,從外部管道來看,包括基金、保險等機構投資者,現在已簽訂有約束力的項目25個,如果萬達需要,很快就可以簽百個以上的項目。

??而在內部融資渠道的建設上,萬達成立瞭自己的電子商務公司,收購瞭快錢支付公司,這兩傢公司都在做全新的理財產品,下個月就會推出來,采用眾籌方式為萬達廣場輕資產融資。

??值得註意的是,有接近萬達人士向《證券日報》記者表示,王健林一直對萬達商業的股價表現不甚滿意,此時首次對外剖析萬達輕資產化戰略目標,也有提振股價之意。

??王健林為萬達廣場的退出主要設置瞭兩種方式,資本化或賣掉。他表示,中國正在試點REITS,目前好幾個城市在試點,萬達這個理財產品就是準REITS。即使屆時不做REITS,5年後廣場成熟瞭,租金比較高瞭,也能賣個好價錢,出售獲得的收益加上前期每年的現金收益,預期年化收益至少可以達到百分之十幾。



??《證券日報》記者從萬達[微博]集團獲悉,萬達集團董事長王健林4月15日在深交所[微博]演講時表示,“萬達商業將去房地產化”,“可能5年以後,萬達廣場將沒有重資產項目,完全輕資產化”

??■本報記者 王麗新

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林育堅

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