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  杭州再次成為經濟放緩之下地方政府賣地的典型。

土地出讓金賽跑 京滬杭賣地收入均超千億

  "今年拿地比較多,首先是因為地方政府推地積極,選擇餘地較大。"佳兆業集團有關人士對本報記者表示。

  杭州市國土資源局公佈的土地出讓成交結果統計,今年前三季度杭州市區(含蕭山、餘杭)共出讓土地171宗,面積606.9517萬平方米,土地出讓收入創近5年同期新高,達到1022.76億元。

  漢宇地產市場研究部總監付偉則認為,當前土地出讓金額大幅增長與土地市場"熱燒"不退有著密切關聯。隨著近期國土部發出嚴控高地價的警示,四季度一線城市土地市場將呈現高位回落。

  房企補倉意願強烈,地方政府順勢推地,導致土地市場出現歷史上罕見的"地王"年。截至9月底,據本報記者不完全統計,全國范圍內已經出現的總價、單價地王超過15幅。

  在北京,國慶前後,北京市土地整理儲備中心在幾天內集中發佈瞭17宗經營性用地,總出讓土地面積高達188.9萬平方米,其中包括10塊住宅用地,總面積達157.8萬平米。在已經掛出出讓的土地中,住宅類的地塊也高達15宗,合計面積達到230萬平米。加上已經出讓的土地814萬平米,預計全年住宅類土地出讓可能突破1400萬平米。而2012年前三季度的住宅類土地成交僅453萬平米。

  在北京,前9月,北京土地出讓金已達1154.89億,創造瞭同期歷史新高,預計年內將突破1400億;在上海,前9個月上海土地市場土地出讓金額達1538億,超去年全年(968億元)1.5倍。

  李瑩認為,國土部此舉對地方政府會產生一定的威懾作用,但地方對土地財政依賴情況未有改善,其對於提升土地出讓收入的需求仍然存在,推地積極性不會明顯降低。而且,最終土地成交價格主要由公開市場競拍所決定,地方政府很難幹預,今年以來房企銷售業績增幅尤為顯著,融資環境亦相對寬松,資金狀況良好,企業的高周轉模式也導致房企需要不斷擴展規模來提升利潤總量,一系列因素促使房企拿地熱潮仍將延續。

  很多城市今年土地供給量顯著增長。從杭州賣地的結果來看,杭州主城區(不含蕭山、餘杭)是土地出讓金的主要來源。機構統計顯示,2013年1-9月,杭州主城區共出讓81宗地塊,成交總面積246.6100萬平方米,土地出讓收入達711.39億元,創近5年新高。

  中原地產市場研究總監張大偉指出,北京後期限房價競地價每年有2萬套的供應量,以及其他可能出臺的長效機制將會在四季度逐漸出臺,這對市場的影響非常大,有望逐漸抑制房價的上漲幅度。這也意味著,今年高價拿地的房企未來將面臨一定的存貨變現風險。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-10/08343624159.shtml

  CRIC分析師李瑩指出,今年以來,北京推出限房價、競地價地塊,是期望通過行政手段來平穩房價,但從環保科技園地塊看,實際效果並不理想。這幅地塊未來上市時的真實定價對政府管理也是個考驗。

  其中,高溢價地塊頻頻出現。不少外來房企"大鱷"強勢進入爭奪杭州優質稀缺地塊。9月初原浙大華傢池校區地塊拍賣,總價高達130多億元,成為杭州新的總價"地王"。



  上海漢宇地產土地監測數據顯示,今年9月,上海經營性用地出讓金額達403億,成為土地市場月度成交額排行榜第一名。截至9月27日,上海年內土地市場土地出讓金額達1538億,超去年全年(968億元)1.5倍,穩居全國第一。

  房企拿地意願與政府推地可謂互為表裡。很多房企在北京的表現可以"狂熱"來形容。9月26日,海淀區環保科技園地塊是今年北京第二塊"限房價、競地價"地塊,中鐵建以18.1億元競得,折合樓面價18562元/平米,而政府規定的商品住房銷售限價為19000元/平方米。又一次是面粉價追上瞭面包價。

  9月底國土部出聲警示地王現象,嚴令一線城市年內不得再出地王。但房地產業內人士認為,這種警示起不到根本的作用,土地市場的火熱難以明顯降溫,並將傳導至銷售市場。

  地方與房企合力之下,多個城市的土地出讓金在7月份即已超過去年全年,到9月底則創下歷史新高。

二胎化 "地王"熱催生風險

  9月底,針對土地市場的問題,國土部召開部分城市開展房地產用地管理和調控工作座談會,明令熱點城市加大住宅用地供應力度,並嚴防高地價。

內容來自sina新聞

  21世紀不動產市場總監桑豫峰表示,土地制度尤其是土地出讓制度不變,彰化房屋借款二胎年息各地對土地收入的依賴就得不到根本解決,客觀上也具有把土地賣貴的動力。開發商願意高價拿地是市場行為,它們必須承擔市場波動的風險。不過,令開發商不安的是,很多市場風險是由於政策變動帶來的,而且無法預測。

 地方大規模推地

  CRIC在三季度總結及展望報告中亦指出,今年以來國內"地王"項目不斷刷新,推高瞭一二線城市土地的價格,使一二線城市開發風險加大,對此企業擴張應適當保持謹慎。

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林育堅

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