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開發商寧延期不願降 限價政策恐變數字遊戲
新房市場供需雙雙回落開發商規避限價政策精裝新盤改毛坯房
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北京市政府部門出臺的調控細則，經過近一個月的消化，被很多業內人士認為是最為嚴厲的地方實施細則。除瞭嚴格執行二手房20%的差額個稅外，對於新房來說，限價這一強制性措施，讓習慣瞭房價低開高走的開發商頗為不適，與政府之間的價格博弈也日益深化。一面是北京細則對於降低房價的要求，另一面是開發商為規避風險，延緩施工進度，緩期開盤的應對。正因為如此，北京房地產市場在今年的"紅五月"中很難出現供應量井噴的現象。根據市場研究機構亞豪的統計預測，5月份北京計劃開盤的項目僅有23個，其中大部分還存在不確定性，反倒是首次定價不存在限價壓力的純新盤和不限購的商住樓項目，銷售節奏並未過多受新政策影響。
4月北京樓市供需雙雙回落
在中央"新國五條"的調控思路下，北京市政府部門出臺瞭最為嚴厲的實施細則，對於市場的影響也是立竿見影。
根據亞豪機構統計數據顯示，4月1日-20日，北京商品住宅僅實現成交4302套，成交面積45.2萬平方米，環比上月同期，成交套數減少59%，成交面積則大降60.8%。扣除4月1日-7日因為清明假期，北京暫停網簽的影響，4月以來日均成交新房331套，相比3月日均銷量減少瞭217套。
與此同時，4月份的新盤供應同樣未達預期。根據亞豪機構數據統計顯示，4月上旬和中旬北京僅有12個項目入市，包括中建·國際城一個純新盤，以及東亞·創展國際、望京·金茂府、京投萬科新裡程在內的11個老項目後期，開盤項目數量相比上月同期減少瞭6個。12個項目共新增住宅產品2546套，預售許可面積23萬平方米，相比上月同期供應套數減少瞭700套，供應面積減少瞭近10萬平方米。
需求和供應的雙雙回落被認為是受3月份市場火爆的透支影響。亞豪機構副總經理高姍分析認為，"國五條"北京細則的落地，繼續向市場施壓，導致4月商品住宅成交應聲回落。在降需求上，北京一方面繼續執行嚴格的限購政策，並增加禁止京籍單身人士購買二套房；另一方面再次提高二套房首付比例。新規的實施直接導致瞭具備購房資格人群數量的減少，並提高瞭購房的首付門檻，資格、資金兩方面的共同制約，導致短期內市場需求的萎縮。同時，新政最主要的目的是對購房者預期形成限制，以此降低購房意願。從4月北京住宅市場的成交表現來看，新政已實現瞭預期目的，並將在未來3-6個月內繼續抑制樓市銷量。
5月僅23盤入市開發商寧延期不願降
與其他大部分城市將房價單純地掛鉤居民收入增長不同，北京在確定今年房價目標時有這樣的表述："進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。"此前，大部分人的註意力集中在20%個稅的執行上，對於這句話並未引起太多關註，但其正成為北京新房市場嚴控房價的指導政策。
一位業內人士表示，北京市土融建融南投埔里土融建融實施的商品房行政限價管理政策很可能采取雙軌管理模式，即符合自住、改善型需求的普通商品房納入"限價房序列"管理；包括高端項目在內的非自住、改善型商品房，則劃入"價格監管和預售引導序列"。一旦有項目開盤報價偏高且不接受區域指導價管理，將不予核發預售許可證或不給予成交資格備案。
限價政策已經對開發商產生瞭明顯影響，即將開盤的項目需要重新摸底客戶情況，調整樓盤的價格體系和銷售節奏，甚至還影響到開發商未來的投資方向。因此，久經調控的開發企業，在還未摸清情況前大多選擇瞭觀望、延期開盤。
根據亞豪機構數據顯示，5月份北京僅有23個項目預計開盤入市，其中包括京投萬科·西華府、葛洲壩·紫郡府、順鑫·華璽瀚楟等在內的7個純新盤，以及包括金地格林格林、中國水電·雲立方、東亞·印象臺湖的在內的16個老項目後期，並且這些計劃開盤的項目還存在很大的不確定性。
"限價"的舉措被認為是5月份供應量減少的主要原因。大興某項目銷售總監透露，"按照目前北京的限價標準，新開盤項目的定價不得超過區域均價，已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格，當月銷售價格不超過上月銷售平均價格，已成為獲得預售許可證的重要條件。而就在此前，北京整體樓市已經進入價格上漲的階段，像我們的項目隻有幾百套房子，已經排瞭1800個號，價格肯定會上調。但是'限漲令'的執行使得原本制定的開盤價格已不能通過審核取得預售許可證，因此不得不暫停銷售重新制定價格策略。"很多項目都遭遇瞭類似的情況，不過，由於今年一季度成交的火爆，大部分項目並不急於出貨，如果不能順利取得銷售許可證，寧願選擇推遲開盤，觀望風向，也不願降低心理價位。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/2013-04-25/1023銀行二胎利率任何問題免費諮詢2137959.shtml
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