林育堅

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與龍湖地產一樣，老大萬科也在面臨規模邊際效應減弱的煩惱。據知情人士透露，在龍湖近期發的一筆美元債中，龍湖地產的負債率和盈利指標被嚴格要求，而這不得不迫使龍湖地產將規模速度慢下來。有著同樣考慮的還有另外一傢H股房企。縱有野心，也不得不正視資本的力量。

有業內人士以嘲諷的口氣說，“萬科這是在為他丟掉老大的寶座找臺階。”而似曾相識的是，2013年，吳亞軍在龍湖內部論壇上發表瞭一篇近6000字的文章《堅定戰略假以時日》，分析瞭近幾年龍湖的發展軌跡，解釋瞭龍湖增長放慢的原因，並重申不並購、不合作開發。

內容來自sina新聞

在這三件事中，更值得關註的是鬱亮的這封內部信。這封信既有著萬科的自省，也有著對未來的思考，對於整個行業更具思考意義。

對龍湖地產而言，適度放棄規模競爭可能是一件不難的事情。但對於享受瞭多年老大光環與諸多特殊待遇的萬科而言，這並不是一件容易的事情。早在2010年，萬科地產實現千億之際，鬱亮就曾提出“有質量增長”。但從近年來，萬科發展情況看，有質量增長最終淪為口號。

房企面臨煩惱:規模化邊際效應減弱

彼時，正值龍湖銷售業績下滑而備受爭議。吳亞軍通過這封信告訴內部員工，規模擴張方式不適用於龍湖地產。此後，龍湖地產也開始默默踐行這一戰略。任行業大鱷如何爭搶，龍湖地產都表現出淡出規模競爭的態勢。吳亞軍最近還表示，龍湖很享受目前的狀態，從容、淡定，慢要慢得住，但要快也能快得起來。她認為，再經過兩三年的調整，尤其是持有物業租金收入進入快速增長階段後，龍湖真正的價值才會得以顯現。

鬱亮甚至說，規模是一把雙刃劍。它意味著行業地位，意味著規模效應帶來的好處。但它往往也意味著更大的資源占用，意味著形成更多存貨的可能。

2013年，萬科業績報顯示，萬科銷售金額創行業新高至1709.4億元，但報告期內其房地產業務結算毛利率為23.69%，較2012年下降3.72個百分點。結算凈利率12.76%，較2012年下降1.16個百分點。2014年萬科中期報告顯示，公司中期毛利率進一步下滑至21.8%，為2008年以來的最低水平。

如鬱亮所言，“在白銀時代，情況會發生很大的變化。不動產價格將結束單邊的快速上漲，很可能將轉為在波動中緩慢上行，其長期漲幅將低於人均收入的增速，我們將看到房價收入比的逐漸下降。當房價、地價長期漲幅低於企業融資成本的時候，單純靠持有資產升值的盈利模式將不復成立。過多的存貨，將不是財富而是負擔;魯莽的投資，將不是機會而是風險。”簡而言之就是，房企將面臨“錢越來越難賺的局面”。

龍湖的選擇是轉為精耕細作的香港房企模式;而萬科的選擇是真正回歸實業領域。

蘭德咨詢總裁宋延慶認為，地產白銀時代，會有越來越多的房企將規模速度型轉為質量效益型。然而，如何有質量增長，是個探索中的艱難新店房屋土地貸款題目。從萬科真正決定放棄老大那一刻開始，轉型的號角才真正吹響。

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鬱亮在信中提及，“過去十年以來，我們對於規模數字的態度，經歷過三個階段。在2008年之前，我們也曾一度把規模數字本身作為追求的目標。從2008年開始，我們確立瞭從速度規模型增長轉向質量效益型增長的方針，規模不再是目標，而隻是一個自然的結果。而從今年開始，我們對於傳統業務規模數字的擴張，甚至要保持警惕的態度。”

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-12-25/08305953677893292054575.shtml

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