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【廣廈會客廳第83期：地鐵城市影響力幾何】

  一場全國性地方債務審計風暴正在升級。審計署相關負責人日前透露，36個地區的債務中，有9個省會城市本級政府負有償還責任的債務率超過100%，陷入資不抵債的尷尬境地。

  盡管審計署並未公佈這些省會城市的具體名單，但來自"老虎財經"的債務壓力"黑名單"顯示，15個目標省會城市中債務壓力排名前十的城市分別為南京、成都、廣州、合肥、昆明、長沙、武漢、哈爾濱、西安和蘭州。

  資不抵債的困境，迫使部分地方政府瘋狂賣地。據本報記者不完全統計，今年上半年，上述10個城市土地出讓金高達4703億元，平均同比增幅達200%。而上述10個城市的債務總額或將接近萬億規模。

  瘋狂賣地

  根據本報記者統計，上述10個城市中，蘭州今年上半年土地出讓攬金最多，政府公開簽約的土地有53宗，合計46157畝以上，金額超過2537.8億元，相比2012年上半年的4.63億元，同比增長546%。

  包括蘭州在內，廣州、哈爾濱、長沙等7個城市上嘉義房屋二胎房貸半年的土地出讓金增幅超過100%。

  偉業我愛我傢市場研究院統計數據顯示，今年前6個月全國建地查詢貸款全省皆可處理306個城市共交易土地15493宗，土地出讓金達1.13萬億元，同比大幅增長60%。由此可見，"黑名單"內的10個城市上半年土地出讓金，在300個城市總額中占比達四成，且增幅遠遠超過60%的平均水平。

  武漢上半年土地市場的熱度延續至今，近期更上演瞭"最瘋狂的土地出讓"。近日，武漢市短短一日內在網上出讓11宗地塊，凈用地面積62.67萬平方米，成交總額為44億元。據悉，每一宗土地幾乎吸引瞭近十傢開發商參與競拍，而且該市東湖區一宗地塊在出讓過程中，競價達487次，以114%的溢價率拍出，成交價刷新瞭地王紀錄。此外，當日另外兩宗地塊的溢價率高達138%和140%。

  "武漢土地市場火熱，且價格進一步被推高。"某上市房企華中區域項目負責人蔡先生向記者分析，他用"空前"來描述武漢土地市場在上半年的火熱程度。蔡先生稱，除瞭業內看好該區域的樓市，武漢主城區土地資源稀缺，且政府推出土地供應量增加，且為優質地塊，因此土地價格被逐步推高。

  同樣，長沙市在上半年通過土地出讓收入為172億元，同比增幅279%之後，進入7、8月，土地交易熱度依然未減。在長沙市嶽麓區一宗科研用地出讓過程中，經過瞭88次競價，最後以超過190%的高溢價率拍出。

  與上述兩個省會城市相似，合肥在上半年土地收入創下198億元新高，同比增幅達到110%，然而，進入8月以來，合肥計劃賣地再超千畝。光是8月1日，合肥在出讓兩宗約500畝土地時，已攬金高達45億元。合肥某開發商在接受本報記者采訪時預計，該市8月攬金將刷新今年單月的最高紀錄。

  華邦集團營銷中心總監助理池仁超分析，今年上半年，成都、長沙與合肥等省會城市，房地產銷量都有明顯的提升。

  地方債務危機難解

  業內人士認為，在地方政府土地出讓收入增幅驚人的背後，正是來自於財政收入和地方債務的壓力。廣東省政府一位人士表示，在地方實體經濟增長乏力之際，土地土壤收入理所當然地成為瞭償還債務的"救命稻草"。

  國土資源部日前公佈的報告稱，今年上半年，全國房地產用地供應、土地出讓金收入均創下歷史新高，土地仍為地方政府最主要的償債手段。

  數據顯示，南京市上半年通過土地出讓攬金307.1億元，同比增幅為133%，其金額增幅在排名前十的城市中並非最出眾的一員。南京全市上半年公共財政預算收入達到416.16億元，同比增長瞭11.4%。

  "市場傳聞稱江蘇很可能是地方債務最嚴重的省份，這個說法目前難以考證，但江蘇省的整體債務規模確實比較龐大。我認為僅以規模論成敗並不科學，需與地區的投資規模、後期發展空間相對比，才更有參考性。"江蘇省政府某官員向記者強調，在江蘇省中，南京、蘇州等城市的債務情況較為突出，"因此，財政收支不平衡，以及債務規模超過財政收入，都有可能是資不抵債的主要切口。"他預計。

  與全國大部分城市一樣，南京市並未對外公開其地方債務數據。分析人士認為，可以從地方發行的城投債規模來管窺該地方的債務水平。

  券商研報顯示，截至2012年7月，南京城投債餘額達到418億元，該數據在江蘇省眾多城市中排名較前。此外，包括南京在內的多個江蘇省城市，地方融資平臺投資熱度很高。數據顯示，從最近3年的融資平臺投資活動現金流量看，蘇州、常州、南京、南通、鹽城、無錫、揚州、鎮江等城市2012年投資活動現金凈流出均超過100億元。

  地方發行的城投債僅是地方債務的其中一部分，由於不少地方政府難以擺脫債務纏身的困境，因此"以地換錢"成為主要出民間二胎 民間二胎轉銀行缺錢急用哪裡借錢路。

  但是，土地出讓收入大幅增長的趨勢，難解地方債務危機。

  在上述"黑名單"中，廣州成為唯一的一線城市，該市上半年的土地出讓收入為369.7億元，同比增幅達到368%。

  廣州財政局公開表示，今年末本級政府負有償還責任債務餘額擴至1340.48億元，須分8年還清。在執行完2013年度的債務舉借和歸還計劃後，廣州市政府的債務率將達99.52%，償債率達19.37%。

  實際上，廣州逼近債務風險警戒線已是不爭事實。2013年，廣州市政府須歸還地方債本息260.90億元，該市近日擬再發債382億元，其中，20%將被用於償還舊債。

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-12/08083422113.shtml

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